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周期视角下的房价拐点

9月30日起至国庆期间,国内20个城市陆续出台房地产调控政策——重启限购限贷,控制居民加杠杆,通过釜底抽薪抑制房地产泡沫。此次调控遵循一城一策、因地制宜的原则,大部分城市都大幅提高二套房的首付比例,意在限制投机性的购房需求,对于首套房部分城市如北京也提高首付比例5个百分点,另有部分城市严格限制三套房以上购房资格,打击投机购房。此次各地的调控政策基本为史上最严厉的调控措施,那么在这一轮的一二线城市房价疯涨之后,史上最严调控措施对房价以及房地产行业会产生哪些短期和长期的影响?笔者认为房地产的小周期拐点已至,长周期看房地产将呈现全国平衡、结构分化的局面。

中国的房地产市场从来都不能以常规、理性的眼光去分析,否则都会得出错误的结论,中国的房地产由于掺杂着地方财政收入、房屋产权、土地供给以及经济支柱产业等一系列因素,因此不能以简单的行业视角分析房地产。房地产是关系国计民生方方面面的一个产业链,在我国经济中占有极其重要的地位,这也是房地产作为一个产业必须鼓励发展的原因,因为经济发展都靠它,而房地产的发展必须要有居民购买的推动,而居民购买的推动力就是房价上涨。在房价仍在可承受的范围内,只要房价上涨、开发商有利可图,开发商就会加大投资力度,带动房地产行业发展,从而促进经济增长。

自1998年住房市场化改革以来,我国房地产业走上了市场化的道路,国家大规模建房和分房的时代已经过去。住房的市场化也意味着住房的货币化,在中国经济走出1998-2002年的通缩时期以后,加上中国加入WTO的助力,经济保持高速增长,居民财富的增长推动了房地产业的发展,因为住房仍是居民的基本需求,对住房品质的改善和空间的扩大增加了对住房的需求。此外,快速推进的城镇化,加速了人口向大中型城市的涌入,促使大中型城市房价的涨幅要显著快于全国平均水平,特别是北上广深一线城市。

我国房价的快速上涨起始于2005年左右,以北京的新建住宅价格指数为例,从2005年至今共经历了四轮的上涨周期,呈现比较明显的周期性特征,先是一轮上涨,然后受到各种经济或者政策的因素打压,出现缓慢微跌,然后又开始新一轮的上涨,周而复始。第一轮房价周期是是2006-2008年,先是2006-2007年房价持续上涨,外围美国经济处于次贷危机前的房价泡沫顶峰,各种歌舞升平的祥和景象,国内经济出口快速增长,经济增速高达两位数,加上A股也处于泡沫巅峰期,各种有利因素推动房价快速上涨。但是紧接着美国次贷危机爆发,中国受外围因素影响出口增幅下降,经济增速放缓,2008年四季度经济增速从年初的11.5%降到7.1%,经济增速下降意味着收入的放缓,对房价造成打击,2008年房价全年下跌10%左右。

然而,发达国家经济危机的情况下,如果国内房价持续下跌将使国内经济雪上加霜,因此必须保住房地产,所以新的一轮周期开始了,为2009-2011年, 这一轮是政策的刺激开始的,“四万亿”的刺激政策出台后,2009年房价立竿见影,止跌回升当年上涨40%以上,并在2010年继续上涨20%,房价的过快上涨加上通胀的抬升使得央行开始收紧贷款和房贷政策,并且在2011年初北京执行外地人纳税、社保满五年的限购政策,祭出“限购”这一杀手锏调控措施,并成为一线城市的标配,在史上最严厉的限购措施之下同时由于前期涨幅过大北京房价在2011年限购之后出现小幅下跌,跌幅10%左右。

新一轮的周期也是持续三年,为2012-2014年,限购政策对北京房价的限制作用仅维持了1年,在大量人口涌入的刚需之下,北京房价在2012年上半年止跌回升,并且在2012年6月和7月的连续两次降息的推动之下,房价开始新一轮的快速上涨,一直持续到2013年底,此轮上涨房价涨幅达到30-40%,进入2014年成交逐渐冷却,房价上涨乏力,出现小幅下跌,此次为市场自然调节行为,跌幅较小仅为6%左右。

最近的一轮周期从2015年开始启动,导火索是央行持续的降准降息,显著提升了居民购买力,引发了此轮居民加杠杆的热潮。2014年11月央行的降息不仅开启了股市的牛市,也启动了房地产市场的新的一轮小周期,并且央行在2015年有5次降息,力度之大前所未有,5年期以上贷款利率为4.90%,较2014年下降165bp,且为我国历史最低值,这直接降低了居民还贷的成本,提升了加杠杆的能力,促进了房地产市场的火爆,并且在房价一路上涨的过程中,购房者的恐慌心理暴露无遗,都尽可能放大杠杆甚至用首付贷去购买房子,这种反馈循环无疑促进了房价的更快上涨。这轮北京等一线城市的房价涨幅相当惊人,在不到2年时间内高达40%-50%,而且这是在房价已然较高的前提下的快速上涨,全市平均单价涨幅超过1万,更是历史最高水平。

按照三年一小周期的规律,这轮房价从2015年初开始上涨时间接近两年,涨幅也基本为历次最高水平,在国庆接二连三的限购限贷政策出台之后,将显著降低居民的购买力特别是打击投机性需求,也将使当前火爆的房市冷静下来更理性地发展。因此,笔者认为此轮房价的上涨应该接近尾声,按照两年大涨一年小跌的规律,在这两年的迅猛上涨之后,明年2017年将是小跌的一年。

但是,别忘了这轮房价上涨与三四线城市并没有太大关系,说明经济和人口流入仍是决定房价上涨的基本要素。贷款利率已经降到历史低位,再降息刺激房价的空间极为有限,这轮房价上涨过程中居民杠杆也快速上升甚至接近发达国家水平,房价绝对值处于较高水平,收入增长放缓情况下居民承受房贷的能力也接近极限,而城市人均住房面积也达到33平米以上,全国范围内实现了住房的供需平衡,未来房价的上涨更有可能是结构性的。在当前的房价水平上,房价小周期拐点已经来临,长周期也需要谨慎。

(原文刊发于《上海证券报》)

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